— Serviços / Locação
Laudo técnico do valor locatício de mercado para ação renovatória (art. 51 da Lei 8.245/91), revisional (art. 19) ou negociação direta entre as partes.
— Quando se aplica
Ação renovatória — Locatário comercial pleiteia renovação compulsória do contrato com fixação de novo valor de aluguel.
Ação revisional — Reajuste judicial do aluguel após 3 anos do contrato vigente, quando o mercado divergiu significativamente.
Renegociação direta — Avaliação técnica para fundamentar negociação privada entre locador e locatário, evitando judicialização.
Sucessão patrimonial — Avaliação do fluxo locatício para fins de inventário, holding ou partilha de bens com imóveis alugados.
— Escopo do laudo
Pesquisa locatícia regional
Coleta de amostras de aluguéis efetivamente praticados na microrregião e tipologia comparáveis.
Tratamento estatístico
Modelo inferencial para apurar o valor locatício de mercado com nível de fundamentação compatível.
Análise do ponto comercial
Em renovatória, avaliação do fundo de comércio, fluxo de pessoas e exclusividade do ponto.
Memorial e ART
Memorial de cálculo, ART e parecer fundamentado para uso judicial ou extrajudicial.
— Processo
01
Análise do contrato vigente, prazo legal e finalidade (renovatória/revisional/negociação).
02
Visita técnica ao imóvel e ao ponto comercial, com registro de características que afetam o valor.
03
Pesquisa de aluguéis comparáveis, modelo estatístico, memorial e parecer.
04
Defesa em audiência, resposta a quesitos do assistente da contraparte e sustentação técnica.
— Dúvidas frequentes
Não é vinculante, mas é prova técnica de alta autoridade. Laudos com método estatístico defensável raramente são desconsiderados — o juiz costuma adotar valor próximo ao apurado pelo perito.
Renovatória renova o contrato comercial vencido, fixando novo valor. Revisional reajusta o valor durante a vigência (após 3 anos) sem renovar prazo. As duas exigem avaliação técnica.
Em renovatória, sim. O ponto comercial valorizado pelo locatário não pode ser apropriado pelo locador — o laudo separa valor locatício do valor agregado pelo fundo de comércio.
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